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市営住宅・公営住宅の家賃はいくら？
本来家賃の自動計算【2026年版】

最終更新：2026-08-15 ／ 家賃算定基礎額・各係数は公営住宅法第16条と同法施行令にもとづく。金額表は複数自治体の公表資料で突合済み（出典は末尾）

「市営住宅っていくらで住めるの？」——ここが分からないまま倍率だけ調べている方が多いところです。公営住宅の家賃は民間のような相場ではなく、法律で決まった5つの数字の掛け算で決まります。しかも出発点になる金額は全国共通の8区分（34,400円〜91,100円）で公表されています。つまり申し込む前に、自分の家賃はかなりの精度で計算できるということです。このページでは式と全区分の金額を公開したうえで、床面積・築年数を入れるだけで概算する計算機を置いています。

この記事の要点公営住宅の家賃は「家賃算定基礎額 × 立地係数 × 規模係数 × 経過年数係数 × 利便性係数」。基礎額は政令月収の8区分で34,400円〜91,100円と決まっており、同じ住戸でも収入区分で家賃は約2.6倍変わります。逆に言えば、収入が低い世帯ほど家賃も自動的に下がるのが公営住宅の最大の特徴です。まず下の計算機で概算し、次に収入基準（政令月収）と当選倍率を確認してください。

① 公営住宅の家賃は「5つの掛け算」で決まる

公営住宅法第16条は、家賃を入居者の負担能力（応能）と、住宅から受ける便益（応益）の両方に応じて決めると定めています。これを応能応益家賃と呼び、実際の計算式は全国どの自治体でも同じ形です。

計算式本来家賃 ＝ ①家賃算定基礎額 × ②市町村立地係数 × ③規模係数 × ④経過年数係数 × ⑤利便性係数

家賃を決める5つの要素（公営住宅法施行令にもとづく）
要素何で決まるか値の範囲
①家賃算定基礎額世帯の政令月収（＝収入から法定の控除を引いた月額）の8区分34,400円〜91,100円
②市町村立地係数その市町村の地価の状況。国土交通大臣が市町村ごとに定める0.7〜1.6
③規模係数住戸の専用床面積 ÷ 65平方メートル（バルコニー等は除く）面積次第（65㎡で1.0）
④経過年数係数建設からの経過年数。非木造は1年あたり0.0039、木造等は0.0087ずつ下がる1.0以下（古いほど安い）
⑤利便性係数立地・設備など住宅から受ける便益。自治体が住戸ごとに定める0.5〜1.3

ここがポイントこの式で効いているのは①と④です。①は収入が低いほど家賃も低いという公営住宅の根っこの仕組み。④は築年数が古い住戸ほど家賃が安いという仕組みで、これが応募倍率の話とつながります。駅近・築浅の住戸に応募が集中して100倍を超える一方、築古・エレベーターなしの住戸で応募ゼロが出るのは、家賃の側でもきちんと差がついているからです。「安く住む」を最優先にするなら、倍率の低い住戸のほうが家賃も安いことが多くなります。

② 家賃算定基礎額の全8区分（全国共通・34,400円〜91,100円）

家賃の出発点になる金額です。世帯の政令月収がどの区分に入るかだけで決まり、全国どこでも同じ額が使われます。自分の政令月収がまだ分からない方は、先に政令月収の自動判定で計算してから戻ってきてください。

家賃算定基礎額（公営住宅法施行令。金額は岸和田市・北谷町・鹿角市の公表資料で突合・観測日 2026-08-15）
収入分位政令月収家賃算定基礎額
1104,000円以下34,400円
2104,001〜123,000円39,700円
3123,001〜139,000円45,400円
4139,001〜158,000円51,200円
5158,001〜186,000円58,500円
6186,001〜214,000円67,500円
7214,001〜259,000円79,000円
8259,001円以上91,100円

区分4（158,000円）までが本来階層＝原則の入居収入基準です。区分5・6は高齢者世帯・障害のある方のいる世帯などの裁量階層（214,000円まで）で入居できる範囲。区分7・8は入居後に収入が増えた収入超過者の家賃計算に使われます。

③ 家賃の自動計算

分かっている範囲で入れてください。立地係数と利便性係数は自治体が決める数値なので、分からないときは初期値の1.0のままで構いません（その場合は「係数を除いた素の家賃」に近い概算になります）。

公営住宅の本来家賃 概算シミュレーター

あなたの収入
円／月

額面の月給ではありません。年間所得から法定の控除を引いて12で割った額です。政令月収の自動判定はこちら。

住戸の条件
平方メートル バルコニーは含めません（65㎡で係数1.0）
年
自治体が定める係数（分からなければ1.0のまま）
0.7〜1.6。地価が高い市ほど高い（例：岸和田市 1.05）
0.5〜1.3。駅距離・エレベーター有無・階数などで自治体が住戸ごとに設定
この住戸のあなたの家賃（本来家賃の概算）：—

要確認この計算は公表されている法定の式にもとづく概算です。実際の家賃は、自治体が住戸ごとに定める立地係数・利便性係数の実数値、端数処理のルール、共益費（家賃とは別に徴収されます）、駐車場代などで変わります。また収入超過者の割増や減免制度も自治体の条例によります。確定額は必ず募集案内、またはお住まいの自治体の住宅担当課でご確認ください。当サイトは家賃の決定や個別の可否判定を行うものではありません。

④ 同じ住戸でも、収入で家賃は約2.6倍変わる

公営住宅でいちばん誤解されているのが「公営住宅＝一律に安い」という理解です。実際は収入区分で家賃が動くため、同じ部屋でも人によって払う額が違います。基礎額の最低（34,400円）と最高（91,100円）の比は91,100 ÷ 34,400 ＝ 約2.65倍。上の計算機に入れた住戸について、8区分すべての家賃を並べたのが下の表です（入力を変えると連動します）。

入力した住戸の条件で、収入区分ごとに家賃がどう変わるか
収入分位政令月収この住戸の家賃（概算）

引用できる数字本ページで扱っている数値のうち、そのまま引用できる形にまとめると次のとおりです（いずれも公営住宅法施行令にもとづく法定値。観測日 2026-08-15）。
・公営住宅の家賃算定基礎額は、政令月収の8区分で34,400円（月収104,000円以下）から91,100円（259,001円以上）まで。同じ住戸でも収入区分により家賃は約2.65倍の差がつく。
・市町村立地係数は国土交通大臣が市町村ごとに0.7〜1.6の範囲で定めるため、同じ収入・同じ住戸でも自治体が違えば家賃は最大約2.29倍の差になりうる。
・経過年数係数は非木造で1年あたり0.0039、木造等で1年あたり0.0087の低下。非木造の築30年は0.883（新築比 約12％安）、築50年は0.805（同 約20％安）。
・規模係数の基準面積は65平方メートル。40㎡の住戸なら係数0.615で、家賃は基準面積の約6割。
出典を明記していただければ、これらの数字と表の引用・転載は自由です（リンクの有無は問いません）。推奨する記載例：「出典: フクシル（公営住宅の家賃の計算）https://fukushiru.com/articles/koei-yachin-keisan.html」。

⑤ 築年数が古いほど家賃は安い（＝倍率の低い住戸は家賃も安い）

経過年数係数は「古くなるほど住宅から受ける便益は小さい」という考え方で、家賃を年々下げていく仕組みです。非木造（鉄筋コンクリート造など）は1年で0.0039、木造等は1年で0.0087ずつ下がります。

経過年数係数の目安（新築＝1.0）
経過年数非木造（RC等）木造等
新築（0年）1.0001.000
10年0.9610.913
20年0.9220.826
30年0.8830.739
40年0.8440.652
50年0.8050.565

倍率のページで見たとおり、応募が集中するのは駅近・築浅・エレベーターありの住戸で、札幌市の幌北団地は175.8倍、福岡市の千代パピヨン（単身）は217倍に達しています。一方で築古・エレベーターなしの住戸には応募ゼロが並びます。ここで家賃の式を思い出すと、倍率が低い住戸は、経過年数係数と利便性係数の両方が低い＝家賃も安いことが多いという関係が見えてきます。「とにかく早く・安く入りたい」のか「立地と設備を優先したい」のかで、狙う住戸は逆になります。

⑥ 収入が増えたとき・減ったとき

公営住宅の家賃は毎年の収入申告にもとづいて年度ごとに決め直されます。収入が上がれば区分が上がって家賃も上がり、下がれば家賃も下がります。

よくある質問（FAQ）

Q. 市営住宅の家賃はいくらくらいですか？

A. 一律の相場はなく、家賃算定基礎額（34,400円〜91,100円）に4つの係数を掛けた額になります。政令月収が低い世帯・築古・面積が小さい住戸ほど安く、逆に収入が高い・築浅・広い・地価の高い市の住戸ほど高くなります。上の計算機で自分の条件を入れるのがいちばん早い方法です。

Q. 同じ部屋なのに隣の人と家賃が違うのはなぜですか？

A. 公営住宅は収入に応じて家賃が変わる仕組み（応能応益家賃）だからです。住戸の条件が同じでも、家賃算定基礎額が34,400円〜91,100円の間で動くため、最低区分と最高区分では約2.6倍の差がつきます。

Q. 公営住宅の家賃は築年数が古いと安くなりますか？

A. 安くなります。経過年数係数として、非木造は1年あたり0.0039、木造等は0.0087ずつ係数が下がります。非木造で築30年なら0.883（新築比で約12％安）、築50年なら0.805（約20％安）です。

Q. 家賃のほかにお金はかかりますか？

A. かかります。共益費（階段の電気・水道、エレベーター保守、共用部の清掃など）は家賃とは別に入居者で負担するのが一般的で、団地の自治会が集める方式も多くあります。ほかに駐車場を使う場合の駐車場使用料、入居時の敷金（家賃の数か月分）などが必要です。金額は自治体・団地ごとに違うため募集案内でご確認ください。

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出典

ご注意：このページの計算は公開情報にもとづく概算です。立地係数・利便性係数の実数値、端数処理、共益費・駐車場代、収入超過者の割増、減免制度の適用は自治体の定めによって変わります。家賃を決定するのは公営住宅を管理する自治体であり、当サイトではありません。実際の家賃は必ず募集案内・住宅担当課でご確認ください。